青岛万象城，死磕DESCENTE、Salomon
主编 | 付庆荣。青岛
头图来源 | 青岛万象城小红书。城死
“两年改造超过2.5万元㎡”、青岛青岛万象城对当前市场环境的城死回答是“户外运动品牌冲50家”。
华夏华润商业REIT 根据2025年第三季度的青岛报告，青岛万象城的城死基础资产保持了近99%的租金率，目前消费疲软，青岛租金困难，城死实现了租金单价的青岛增长。
2025年前三季度，城死青岛万象城开设了122家新店，青岛分批推出零售和餐饮新店，城死稳居“青岛第一家店收割机”的青岛位置。
引人注目的成绩单背后是青岛万象城持续、准确、有效的调整策略。一直在寻找将“冷区”变成“热土”的关键答案，在品牌焕新和腾挪之间。
据悉，去年改造的天空之城、酒吧、天空滑板公园的户外特色空间已成为项目的新流量入口。今年完成改造的南区一期已于8月提前开业，引进了15家新店(包括山东首家餐饮品牌6家)。
01。
上市后分红近5亿元。
租金稳定在近99%的高位。
根据华夏华润商业REIT发布的2025年第三季度报告，青岛万象城在此期间继续保持稳定的运营业绩。
2025年第三季度，华夏华润商业REIT总收入1.98亿元，同比增长5.9%；净利润为2011.51万元，同比下降1.5%；经营活动产生的现金流净额为1.26亿元，现金流分配率为0.9%，年化现金流分配率为3.53%。
在此期间，可分配金额达到9240万元，按募集规模计算的年分配率达到5.31%，连续7个季度稳步增长，全年累计可分配金额达到2.72亿元。
季度内，青岛万象城运营业绩依然稳定，季末项目租赁面积13.99万㎡，与去年同期相比，增加了2727年㎡；实际租赁面积13.81万1㎡，去年同期增加了1733㎡；租金率保持98.73%，同比小幅下降0.53个百分点，或与期内区域改造项目有关；租金单价达到430.07元/平方米/月(每月租金、物业管理、固定推广费之和与月末实际租金面积之和，不含自营冰场面积)，较去年同期增长4.23%。
在此期间，入驻租户的店铺总数增加到568家，比2024年底增加20家，比2025年上半年增加10家，这不仅反映了招商引资的持续改善，也反映了硬件调整对增加可租赁店铺数量的帮助；租赁加权平均剩余租期为1.92年，比2024年底的2.17年持续减少，保持了更高的优化租户结构的空间。
与去年同期相比，租户集中度继续保持较低水平，优化，租户结构进一步丰富。在第三季度，主要门店的租赁面积约为28.38%（去年同期的19.71%），专门门店的租赁面积约为71.62%（去年同期的70.29%）；项目前十大租户占22.86%(去年同期23.50%)，项目前十大租户占17.84%(去年同期17.80%)。
值得一提的是，华夏华润商业REIT8月份第二次分红，分红金额为9117万元。从2024年上市以来，华夏华润商业REIT已连续六个季度向投资者分红，总分红金额达4.95亿元。
02。
“青岛第一户外运动品牌”高地。
活化冷区有大招。
青岛万象城已经开业十年了，外界对青岛万象城的担忧主要在于它是否“老”——跟不上新时代的消费变化。面对质疑，青岛万象城选择引进高比例的首店、大面积的硬件调整、频繁丰富的各种活动来应对市场。
01 前三季品牌焕发率超过10%，户外运动品牌超过50家。
2025年上半年，青岛万象市新开店60家，占已入驻店铺的10.8%；总租赁面积12685㎡，占实际租赁面积的6.4%；第三季度，青岛万象城新开店63家，占已入驻店铺的10.9%；总租赁面积12685㎡，占实际租赁面积的9.2%。
具体来说，第三季度，青岛万象城项目品牌组合进一步优化。单季度新引进的门店数量和面积比例已超过上半年，山东和青岛多家首家门店仍在加快。进一步丰富品牌组合和业态布局，不断提升品牌水平，为项目引入客流，实现收入提升。
从品牌的角度来看，体育户外品牌是近年来国内购物中心投资的重点，青岛万象城旨在成为青岛体育户外品牌最完整的购物中心。第三季度，ON青岛第一家店、DESCENTE山东旗舰店、Salomon山东第一家S级旗舰店引进，第三季度末体育户外品牌数量达到48家。
其中，DESCENTE和Salomon这两个热门品牌是双层店，不断强化青岛万象城对竞争对手的独家优势。
02 “冷区”变热有大招，两年改造空间超过2.5万㎡。
今年8月1日，青岛万象城一期南区改造提前开业，涉及约1.25万区域建筑面积㎡。该地区最初是项目移动线路的末端，属于购物中心的冷区。改造目标是优化客流线路，实现水平连接和垂直连接，提高整个地区的可达性和商业氛围，进一步提高客流和销售，提高租金收入。
本次调整升级引进新店15家(含山东首家餐饮品牌6家)，开业率达到100%，包括西镇村等服装零售品牌、HarborHouse等家居品牌、菲律宾娱乐等体验娱乐品牌，其中徐巷、十秋、云山季、阿萨中东菜、魔宗烧肉、小燕隐6家餐饮品牌均为山东首家。
再加上2024年完成改造的一期 L4-L5 及二期 L4-L5 在一些地区，青岛万象城在两年内共完成了2万多个改造区㎡，投资约1.7亿元。
这些改造区可以用来创造各种主题活动，特别是天空之城·酒吧和天空滑板公园的户外特色空间，为青岛万象城带来了新的客流增长点。
2025年，青岛万象市利用去年改造的天空之城酒店主题区，举办了多项活动，包括6月份青岛鸡尾酒节、8月底天空音乐节、高端香水品牌Jo Malone 国庆假期营造全国独家“覆盆子海岸”主题空间氛围「Drink! Drink! 城市微醺节」，以及10月中旬青岛万象戏剧节3.0等。
华夏华润商业REIT于6月举办了2025年投资者开放日。活动地点也选择在屋顶改造区，这表明青岛万象城对改造效果感到满意。
除屋顶外，青岛万象城还利用户外广场推出了MIXCARC青年发展友好型街区，先后“拾光游园”、以“收藏俱乐部”为主题，在不同主题下引入调性相近的品牌快闪店参与空间共建。前者引入Peet。s Coffee、MondySleepingClub、快看漫画谷店，后者介绍卡片dojo jubo、TUNEEGOODS、馥生六记、CharlieBears、oneup 等。
从硬件更新、品牌组合优化到场景运营的全面更新，青岛万象城正以积极变革的态度应对开业十年的新挑战，这些积极管理行为的效果反映在运营数据中，在资本市场上表现良好。
03。
价格上涨了55%。
成熟万象汇入选二次扩募。
从二级市场来看，自2024年3月14日上市以来，截至2025年10月31日，华润华夏商业REIT已上涨54.79%，最高涨幅为7月，达到69.36%。
交易价格的积极曲线是青岛万象城为华夏华润商业REIT奠定的基石。对于投资者来说，无论什么产品线，什么定位项目，我们只会为“赚钱项目”投信任票。
因此，在华夏华润商业REIT扩张计划中，其目标选择了“万象汇”。
7月8日，华夏华润商业REIT披露了《华夏基金管理有限公司关于决定扩大华夏华润商业资产封闭基础设施证券投资基金并购买新基础设施项目的公告》。
其中，披露了《华润商业资产封闭基础设施证券投资基金产品变更草案》和《华润商业资产封闭基础设施证券投资基金第二次扩张计划草案》两份草案。
根据最新草案文件，第一次扩建的基础设施项目为苏州昆山万象汇，第二次扩建的基础设施项目为杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万象汇项目。
两批共扩大4万象汇，虽然城市水平不同——新一线城市、二三线城市和县级城市，也有销售、品牌组合水平差异，但四个扩大万象汇是城市区域购物中心，客流位于商业区前二，显示了华润土地的真诚。
两次扩张都选择了“万象汇”项目。这一战略决策反映了华润地理明确的商业逻辑和行业趋势判断。
一方面，万象汇产品线的高标准化、区域分散性和成熟现金流已成为REITS扩张的“最佳解决方案”。既满足资产质量监管的要求，又为投资者提供“固定收益” 稳定收益。
另一方面，可以丰富华夏华润商业REITS资产谱系，进一步加深其消费基础设施的证券化进程。未来REITS扩张将更加注重资产组合的韧性(跨区域) 多产品线)和运营赋能增值(转型升级、数字化)。
未来，华夏华润商业REIT基金的资产组合将随着两个扩张计划的推进而多元化。然而，四个万象汇在客户群体定位和影响力方面与青岛万象城不同。如何向市场讲述新故事已成为管理团队面临的下一个挑战，这也将直接决定基金未来规模的扩张质量和整体抗风险能力。
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