成都大悦城，“超越”西溪印象城
主编 | 付庆荣。大悦
头图来源 | 成都大悦城小红书。溪印象城
随着国内商业REITS阵营的超越不断壮大，作为底层资产的成都城西商场，发展轨迹开始分化。大悦
青岛万象城，溪印象城DESCENTEETE，超越死敲、成都城西Salomon，大悦租金单价稳定上涨；长沙金茂展览秀城，溪印象城主要动刀店，超越收入和利润环比增长；杉井奥莱年销售额19亿元，成都城西在自己的大悦轨道上很少有竞争对手。
由于城市地理位置和自身优势的不同，这些商业REITS基础资产项目通常难以横向比较，但也有例外——成都欢乐城和杭州西溪印象城。
杭州西溪印象城和成都大悦城作为两大明星商业REITS的底层资产，项目规模(可供出租面积:西溪印象城9.95万㎡，8.55万成都大悦城㎡）、客户群定位、商圈类型、城市线等方面有很多相似之处。
一方面，杭州和成都是消费能力强的新一线城市；另一方面，这两个项目都位于区域商业区，属于城市商业副中心，客户群体定位接近，主要是趋势青年和年轻的中产阶级家庭。
基于此，两者在投资者眼中是一个“顶好”的可比项目。今年前三季度，杭州西溪印象城、成都大悦城的REIT收入均呈现“V“字型特征，但总体增长，成都大悦城略胜一筹，三季度实现反超。
在“反超”的背后，有两种不同的操作策略。成都大悦城更注重主动变革和年轻化，杭州西溪印象城更注重稳定运行和生态建设。
两种策略，一动一静，各有杀手锏。但在拉长时间轴上，两者之间的battle将继续。
01。
等了一年。
成都大悦城“反超”。
今年第三季度，中金印力消费REIT、华夏大悦城商业REIT成绩单，整体稳中向好。但从延长时间来看，成都大悦城在各个指标维度上表现出更强的增长。
01 营业收入：成都大悦城收入，净利润“双杀”。
根据财务报告，2025年第三季度，中金印力消费REIT收入为8430.30万元，环比增长1.02%；净利润301.40万元，环比增长55%；经营活动产生的现金流净额为6524.45万元；本期可分配金额为446.53万元，全年累计可分配金额为1.31亿元；现金流分配率为1.01%，年化现金流分配率为3.98%。
同时，成都大悦城的收入和净利润“双杀”。具体来说，第三季度，华夏大悦城商业REIT收入比中金印力消费REIT高出116.1万元至8546.40万元，环比增长3.92%；净利润934.16万元，是中金印力消费REIT的三倍多，环比增长5.8%；经营活动产生的现金流净额为6118.57万元；本期可分配金额为4598.3万元，全年可分配金额为1.36亿元；现金流分配率为0.93%，年化现金流分配率为3.68%。
02 租金：杭州西溪印象城一路向上，接近100%。
虽然收入和净利润低于成都欢乐城，但自今年第一季度以来，中金印度消费REIT的基本资产西溪印象城的租金率继续上升，接近第三季度的全租金。第三季度，西溪印象城可供出租面积9.95万平方米，同比下降0.43%；第三季度租金为99.13%，同比增长0.15%。
相比之下，成都大悦城是华夏大悦城商业REIT的基础资产，今年前二季度租金增长缓慢，第三季度略有下降。截至2025年9月30日，成都大悦城的租赁面积为8.55万㎡，同比增加0.42%；第三季度租金为97.05%，同比下降0.22个百分点。
但从租户稳定性来看，西溪印象城三季度末平均剩余租期为2.64年，同比下降28.07%；报告期末，成都大悦城平均剩余租期为3.32年，同比仅下降7%。不难看出，西溪印象城的稳定性较低，短期租约较多，存在一定的隐忧。
03 运营数据：成都大悦城租金单价，客流较好。
从运营数据来看，杭州西溪印象城第三季度有效租金单价为251.36元/平方米/月，同比增长0.41%，租金收缴率为99.85%。成都大悦城平均租金单价为359.49元/㎡/月，租金收缴率高于前者99.61%。
今年第三季度，杭州西溪印象城客流同比增长6.5%，整体运营保持稳定。但根据赢家大数据监控，今年以来，成都大悦城的整体客流表现略高于杭州西溪印象城，显示出更强的运营稳定性和增长性。
02。
后来居上。
成都大悦城反击启示录。
成都大悦城的反击背后是品牌与业态平衡策略、营销与流量运营策略等两大项目差异的综合体现。
01 品牌与业态平衡策略：成都大悦城重“第一店”和“年轻力”，西溪印象城由主店驱动。
第三季度，成都大悦城签约租户(不含岛柜)总数为337人，较2024年底减少3人；西溪印象城的租赁实施涉及租户361 与2024年底相比，家庭减少了1家。
在招调动作上，两者都加强了餐饮矩阵，以激活场内相对较冷的区域。但成都大悦城在零售品牌调整方面更加抢眼。
成都大悦城：区域首店聚集地，创造美食、社交新空间。
今年前三季度，成都大悦城的投资策略以“第一店经济”为核心，在零售和餐饮方面分批引进西南、城市和区域第一店，填补区域市场差距，增强项目吸引力。
今年上半年，我们专注于轻奢华时尚和特色餐饮，以提高生活水平，引进迪桑特西南旗舰店、3CE城市第一家、Wilson地区第一家、拉夫劳伦和四川第一家「人、车、家全生态」小米之家等。在餐饮和体验方面，结合“日咖夜酒” 萌宠社交等新的消费场景，引进了阿嬷的手工、栀子馆等，还有夕拾未央、瓷野、YEE3、the Roll'成都ING四家首店，李若桃、喜庭海鲜自助两家地区首店，并增加了姚社宠物馆等细分店。
到第三季度，该项目将围绕烘焙、轻食品、时尚品牌等多个领域进行投资，并继续加强餐饮业的引入 西南第一家Bakery店，成都第一家K22轻酸店，成都第一家甘炒记店，喜满多烧烤区第一家。
在空间改造和利用方面，通过对原超市铺位的切割和改造，重建为美食区——“悦食汇”；对AB 博物馆中段公区精装升级，在项目标志性半开放平台、大屋顶花园、户外广场的基础上，进一步优化内部空间，将绿色植物、宠物、社会等元素与极简主义风格和非标准理念相结合，打造半开放生态空间，打造“公园” PARK MORE 创新空间。此外，还升级了春区 B1、2F 卫生间。
西溪印象城:解决B座客流困境，扩大客户覆盖半径。
由于山姆会员店规模大，超级主力店，西溪印象城开业运营12年以上，客流依然稳定。但从细化来看，以山姆会员店为首的主力店，ZARA、开业12.5年的A座，如优衣库等快时尚品牌。
相比之下，由于缺乏主要门店，2018年开业的B座客流一直略逊一筹。如何将A座的旺盛客流引入B座，甚至让顾客来到西溪印象城，成为B座消费的难题。
为了解决B座客流困境，形成“美味有趣”的氛围。2025年前三季度，西溪印象城推出了具有市场号召力的城市和地区第一家店品牌，如金匠寿司、一绪寿喜烧杭州直营店、西朗牛排、魏斯理汉堡、魏家凉皮、Ameigo梅果等。其中，来自西安的两大热门品牌魏斯理汉堡和魏家凉皮开业预热曝光率已超过500万，开业一个月后仍是城市排队之王。
同时，加强a座品牌矩阵，引进太和泉鲜牛肉火锅、池奈、爱树米等品牌，签约lululemon，完成户外品牌整体升级。
02 营销与流量运营策略：成都大悦城IP展、青年活动不断拉新，西溪印象城深耕小众圈。
结合今年前三季度的活动，成都欢乐城和杭州西溪印象城最大的区别在于营销活动的类别。前者是高频营销，创造声音量，不断创新；后者依赖于主要商店的自然客流和会员系统，专注于垂直循环营销。
成都大悦城：顶流IP破圈。
具体来说，成都大悦城在全球知名IP引进和活动破圈营销方面投入了大量资金。特别是在第三季度，从往年年底到8月30日，成都大悦城十周年启动活动提前举行——“超级” IP 引爆-联系香港迪士尼 20 全球首展周年。
“成都大悦城十周年” 香港迪士尼 20 “周年”是成都大悦城2025年媒体宣传投入最大、资源投入最集中、年度推广折扣最大的营销节点。
通过知名IP实现破圈营销，落地顶流人偶会议和暖场聚客活动，抢占市场声音，带动场内商家销售。8月30日，成都大悦城客流达15.5 一万人次，创下年内客流新高，当日全场销售同比增长36%。
除了第三季度引进香港迪士尼活动外，成都欢乐城还在今年上半年引进了另一个头部IP-宝可梦西南第一站，举办了IP闪光、有限的周边销售和三次娃娃会议。再加上“大悦开门红” “嗨新节” 各种品牌节点活动，如“好吃的糖酒市场”，实现营销的有效破圈。
西溪印象城：深耕圈层营销。
与以顶流IP破圈的成都欢乐城相比，2025年西溪印象城选择了另一条道路，深度培育圈营销，注重年轻人的消费偏好和垂直利基领域。
前三季度，西溪印象城围绕当代年轻人感兴趣的高流量细分兴趣领域，先后举办了10多项圈内活动，包括动画、手册、面包、古董、宠物等垂直活动，活动地点多位于B座外广场、中庭，部分位于A座日落大道。
圈内活动包括印象面包节、通福门车库复古市场、第三届嘻哈印象麻将节、第四届印象动画节、第二届韩国娱乐嘉年华、景德镇陶达青年集、第61届杭州领养日、冰人节。Aha！是甜品节！、我的猫朋友、狗朋友、宠物生活节等。
其中，西溪印象城在12周年纪念日期间，试图适应亚文化圈的偏好，为古爱好者举办通福门市场活动，创新利用停车场空间作为活动场所，探索“准确垂直运营” “空间价值重构”的创新营销模式拓宽了未来举办类似活动的空间利用理念。
综上所述，不难看出，成都欢乐城证明，通过创造自己的内容和强大的营销，可以积极吸引客流，创造“目的地”属性，而西溪印象城则展示了与超级主店深度绑定的模式，利用其强大的吸引力带来稳定的客户来源。前者上限高，但成本高，后者稳定，但增长可能有限。
成都大悦城结合当前的消费趋势和两家商场的经营策略，无疑具有更强的引爆能力。
一方面，租金模式带来收入灵活性。从财务模式的角度来看，成都大悦城的大多数租户都采用“两者提高”的租金模式，这意味着他们的租金收入与商家的销售有着深刻的联系。当销售增长通过成功运营推动时，它可以分享更大的增长红利和更高的收入上限。而且西溪印象城有三分之一的面积是纯固定租金，虽然收入稳定，但在消费高涨时，额外盈利能力会比前者弱。
另一方面，“内容制作”和“情感消费”的持续效应。客户群体正从“普遍消费”转向“循环深度培育”，消费者更愿意为兴趣、情感共鸣和“情感价值”付费。成都大悦城的“内容创作”能力在吸引流量和提高客户粘性方面比传统促销更具爆炸性和增长空间。
当然，“更强的增长”也意味着需要承担更高的投资和不确定性。成都大悦城的营销推广成本远高于西溪印象城，这是一项激进的投资。这种“激进”的成长，能否继续赢得“稳定”的西溪印象城，并行而看。
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